“地产行业的阵痛比预想更长更痛，这是我没有想到的，而行业阵痛仍未结束。”

5年前万科高喊“活下去”，让行业一片哗然。5年后，行业格局变幻，然而即便仍保持着领先位置，郁亮的这番言论也直指出万科的痛感同样强烈。艰难的时候，万科说，要更加苦练基本功。

在开发业务上，及格线从60分提高到80分，产品的颗粒度达到过去无与比拟的状态。而在经营服务业务方面，万科在曾经“拉跨”的业务上开始看到曙光。据了解，自今年6月起，万科泊寓已实现单月利润连续回正，预计今年内将实现整体盈利。

行业阵痛比预想更长

尽管依然保住行业规模前三的位置，但是万科也在艰难前行。上半年，万科交出了近20年来首份营收和利润双降的成绩单，实现营业收入2008.9亿元，同比下滑2.91%，归母净利润98.7亿元，同比下降19.4%。

今年楼市的过山车行情也让万科的销售出现较大波动。上半年，万科合同销售金额为2039.4亿元，同比下降5.3%，而1-9月合同销售金额2806.1亿元，同比降幅拉大至10.82%。

种种难题反映到资本市场上，今年至今，万科A股价跌幅超过30%，最近一个交易日收盘价报11.66元/股，以致于公司主动终止了150亿定增计划，避免对股价进一步施压。

显然，目前市场信心极度不足，并充斥着悲观情绪。在媒体交流会上，对于行业形势，郁亮以跑马拉松“撞墙”的状态形容称，“就是跑不动了。”郁亮坦言，市场悲观情绪受到了市场舆论的影响，比如过剩论和政策没用论。

不过，郁亮强调，无论是否愿意、是否接受，行业都将进入新的发展阶段。在他看来，未来住宅建设的中枢值为10亿-12亿平方米，现阶段住房建设水平已经超跌。住房作为居民生活的刚需不会消失，长时间压制后总要释放出来。

因此在谈及短期市场表现时，郁亮指出，市场积累的反弹力量和政策支持会为恢复提供一定动力。据了解，8月以来，政策的发力在释放住房需求上已显现出效果，9月一二线城市成交面积环比增长13.4%，10月上半月最新数据也较9月继续好转。

对于万科来说，在艰难时期苦练基本功，按期保质地交付仍是重点。2023年全年，万科计划交付28.9万套房屋，建筑面积共3637.3万平方米，其中1-9月共交付住宅和公寓157054套，商业4090套，办公5170套，回迁房及保障房4523套。

泊寓打破盈利“魔咒”

“万科太大了，跑不了，只好调整。”王石曾一言道破万科近些年转型经营服务业务的初衷。相比起开发业务每年“清零式”的模式，经营服务业务的发展则更像滚雪球。不过，在探索初期，万科其实也走过不少弯路，经营服务业务也一度拖了万科业绩的后腿。

比如在不动产业务中被认为最难赚钱的长租公寓业务，万科泊寓曾因已经终止的“万村计划”付出了巨额的学费，也曾在扩张时吞下许多收益不乐观的房源，从而带来了沉重的负担。彼时，即便规模领先于其他租赁企业，泊寓业务也迟迟无法实现盈利目标。

不过，“魔咒”在今年被打破了。在媒体交流会上，泊寓总经理胡冬华透露，自今年6月起，泊寓已实现单月利润连续回正，9月份实现了累计权益净利润回正，预计今年内将实现整体盈利。

数据显示，泊寓上半年租实现营收16.4亿元，同比增长10.6%。业务布局全国34个城市，共运营管理租赁住房22.5万间，累计开业17.39万间，出租率达到95.9%。

泊寓是如何实现盈利的？胡冬华表示今年实现了三点突破：“一是完善产品线，在青年公寓的基础上推出宿舍类产品和家庭型公寓产品；二是重点发展企业客户，实现从单城市到全国战略合作，同时坚持服务实体经济，深耕目标行业；三是在全国范围内创新了长短租结合业务模式。”

在泊寓之外，万科的第二大收入来源万物云也早已盈利多时。上半年，万物云实现营业收入160.2亿元，同比增长12.5%，净利润为10.5亿元，同比增长15.7%。蝶城战略下，蝶城数量则从年初的584个增长到601个。

对于行业前景，万物云董事长朱保全在会上表示，物业服务企业正处于地产产业链和大消费服务行业的交汇点，“随着开发行业进入尾声，我们将进入存量市场的大消费年代。物业行业是重要且独特的消费形态，物业管理的盈利稳定性与酒业类似。”

资料显示，2023年上半年，万科经营服务业务实现收入267.3亿元，同比增长11.9%，占万科总营收约13%。如果说，过去开发业务赚的是大钱，那么选择了开发与经营服务并重战略后的万科，还在培养自己赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱的能力。